核心资产是最硬的底气，国资信用是重启的钥匙，而现金+资产+重组的组合拳，正成为出险房企穿越周期的唯一舟筏。

2025年，中国房地产行业迎来一场标志性战役——佳兆业财富兑付迎来收官之战。历经四年“ICU抢救”，这家曾被债务危机笼罩的房企，不仅成功化解了财富产品兑付难题，更以创新手段重构债务体系。这场“战役”背后，究竟藏着出险房企怎样的“上岸”核心密码？它将为整个行业带来何种价值启示？

48期兑付马拉松：用“责任”稳住基本盘

2021年，行业寒冬骤至，佳兆业旗下锦恒财富产品遭遇兑付危机。面对压力，佳兆业没有选择“躺平”，而是启动了一场长达4年个月的“责任马拉松”：即便在最艰难时期，依然坚持每月兑付，累计完成48期现金兑付。这一行动看似简单，实则意义深远——它用“真金白银”的诚意，稳住了投资者信心，为后续更复杂的化债方案铺平了道路。

过去的四年时间，面对行业持续下行挑战，佳兆业跟众多的民营地产企业一样遭遇严峻困境，在公司最困难、被清盘呈请、境外债权人围堵、项目被冻结的时候，它依然在想办法每个月给投资人“挤”出钱来，这在同样存在财富兑付问题的企业中是极为罕见的。

它的核心逻辑在于，持续小额兑付传递“不放弃、不逃避”的信号，避免了信用彻底崩塌。在流动性枯竭的背景下，每期兑付金额虽有限，但“挤牙膏式”的坚持成为维系信任的关键纽带。48期兑付横跨四年，覆盖经济周期波动与政策调整窗口，为后续资产抵债和境外重组争取了宝贵的时间缓冲。佳兆业通过“责任先行”的策略，避免了陷入“信用螺旋式下跌”的恶性循环，为后续破局创造了可能性。

福田核心项目“压舱石”：资产抵债的创新破局，重构债务逻辑

佳兆业能走到今天这步，绝不是简单的砸锅卖铁，而是早有规划的立体战。它的方案很精准地搭了个三层金字塔结构，短期稳住局面、中期缓解困境、长期实现重生，一环扣一环。

从出险企业面临的实际困境出发，持续的现金兑付必然是难以持续的。佳兆业祭出“杀手锏”——推出“佳园抵债方案”，以深圳福田CBD核心地段的福田佳园项目资产抵偿债务。该项目地理位置优越，备案均价超10万元/㎡，二手市场成交价稳定在9.6万-10.77万/㎡，堪称“穿越周期的硬通货”。

福田佳园项目作为抵债资产的选择颇具深意。与直接分割实物资产不同，以项目债权抵债既避免了资产零碎化导致的价值损耗，又保留了专业团队统一运营的可能性，可谓是当前佳兆业给出的最优方案和最诚恳的态度。

1.资产质量与稀缺性： 福田佳园位于深圳核心地段，供应稀缺，价值稳定。与市场下行期常见的“以次充好”不同，佳兆业以优质资产抵债，直接回应了投资者对资产保值性的核心关切。

2.坚实的权益保障： 投资者兑付本金纳入统一的信托安排，同时，项目引入国企福田安城投参与建设与销售管理，既保障了资产后续开发质量，二期又引入中信城开共同管理，通过国央企信用背书增强了投资者信心。

3.从“硬抵债”到“软着陆”： 不同于简单分割实物资产，佳兆业以项目债权抵债，保留了专业团队统一运营的可能。这种设计既避免了资产碎片化导致的价值损耗，又为项目后续建设预留了资金通道，实现“解困与续建”的双重目标。

传统债务化解多依赖“时间换空间”的展期或削债，而佳兆业开创性地将“资产价值重构”与“权益置换”结合。这一模式不仅缓解了短期流动性问题，更通过优质资产的确定性价值，重新锚定了市场信任，为行业提供了可复制的“资产化债”范本。

境外债重组成功：卸下债务重担，扩大财务腾挪空间

境内化解的同时，佳兆业在境外战场打了一场硬仗。2025年9月，其高达123亿美元的境外债务重组方案正式生效，堪称中国房企史上最大规模的境外重组案例。方案核心包括：大幅削减约86亿美元债务、债务平均延后5年2027年底前无刚性还本压力、利率优化、债转股机制等。

佳兆业的做法是行业中的一大创举，考验着这家的企业的运营韧性和智慧：境内外联动，协同破局。境内兑付稳住基本盘，境外重组卸下债务包袱，两条战线互为支撑。境外重组释放的财务空间，反哺境内兑付与业务复苏，形成完整化债闭环。

佳兆业的境外债务重组证明，即便在极端困境下，企业仍可通过专业化的金融工具和国际规则，实现债务的“结构性瘦身”。这一成功案例为其他出险房企提供了跨境债务化解的可行路径，尤其在当前全球金融环境复杂多变的背景下更具参考价值。

立体化破局体系：拆解佳兆业的“三重生存法则”与系统性思维

佳兆业的走到今天绝非偶然，其构建了一套“现金兑付+资产抵债+境外重组”的立体化破局体系，背后遵循三大核心法则：

法则一：资产为王，核心至上——以优质资产重塑市场信任

福田佳园项目作为“压舱石”，其核心地段与国企背书成为化解危机的关键筹码；大湾区土地储备是未来支撑，截至2025年6月，佳兆业手握约2000万㎡土地储备，其中61%位于粤港澳大湾区，叠加超100个未纳入土储的城市更新项目，构成强大的“隐藏弹药库”。

法则二：国资赋能，信用加持——政企合作破解僵局

福田佳园项目引入中信城开、福田安城投等央国企，通过“民营房企+AMC+国企”模式，透过国企信用背书激活了停滞项目，打破了债务困境中的“信任僵局”。

法则三：境内外联动，协同破局——双线作战构建完整闭环

境内以现金兑付稳信心，资产抵债破困局，保交楼筑口碑；境外债务重组卸包袱，MCBs绑定利益，法律工具破僵局。境内兑付稳定为境外重组创造谈判筹码，境外成功反哺境内流动性，双线协同形成“1+1>2”的破局效应。

佳兆业的成功不仅是单一策略的胜利，更是系统性布局的成果。其将责任、资产、政策、市场、国际规则等多维度要素整合，形成了一套可操作的“上岸指南”，为行业提供了从危机应对到长期转型的全周期解决方案。

大分化时代：危机化解的范式转移与新时代生存法则

佳兆业的破局，标志着中国房地产风险化解进入“实质性解决”阶段。行业大分化加速，未来格局清晰可见：手握核心资产、策略清晰、执行果断的企业将率先突围，不下牌桌，才有更多可能。

佳兆业财富兑付迎来收官之战，不仅是企业个体的重生，更预示着行业逻辑的深刻变革。房地产将进入“价值重构”与“高质量发展”的新阶段，企业需在资产运营、财务管理、合作模式与创新能力上全面升级，才能在分化中立足。新生存法则，“责任+专业+造血+转型”成为穿越周期的核心能力。

佳兆业用四年时间证明：在至暗时刻，唯有以责任为锚、以创新为刃、以合作为翼，才能穿越风暴。其化债之路绝非“投机取巧”，而是基于对市场逻辑、政策导向与投资者心理的深刻洞察，构建了一套兼顾短期破局与长期发展的系统性方案。这一样本的价值，远超其自身“上岸”的意义——它为行业提供了可复制的化债范式，更为中国房地产风险化解树立了标杆。

未来，房地产的生存法则已变：唯有“适者”，方能生存。佳兆业的案例，是一部危机中的破局启示录，更是一堂关于“责任、专业与韧性”的生存课。