文/北京进深 徐迪

近日，北京城市副中心FZX-0404-0002地块规划综合实施方案公示。

地块位于通州区北苑街道，北邻新华西街、南至中山大街、西至通惠南路、东邻帅府路。

用地面积约0.5公顷，地上建筑规模约1.51万平方米，为二类居住用地。

地块容积率3.0，限高51米。

规划建面1.51万平方米，其中住宅建面1.41万平方米，另有0.1万平方米商业配建。

这块地体量不大，3.0的容积率，在纯居住用地里，也是比较高的。

但它地理位置非常好，属于通州老城区，离朝阳区很近，发展比较早。

特别是1号线-八通线沿线板块，依靠轨交优势能够承接国贸CBD外溢客群。

新华大街板块到目前为止仍然是通州最核心、最繁华的商业街区之一。

向西隔着通惠南路就是万达广场，往东1公里左右是爱琴海购物中心，此外还有华联MALL、国泰百货等多个商业项目。

穿过万达广场是通州北苑站，地铁1号线，半小时直达国贸，通勤友好。

周边居住氛围成熟，教育资源也比较集中，包括中山街小学、首师大附中通州校区、通州四中等。

向北隔着通惠河是去年的小爆款项目招商朝棠揽阅，直线距离800米。

通州去年成交了4宗涉宅地块，有3宗在老城区，并且都是溢价成交。

其中，八里桥的招商朝棠揽阅项目地块，溢价16%；梨园板块的中铁建花语璟云，溢价率更是高达22%；稍远一点的中海九棵树地块，也拍出了1个点的溢价。

虽然不在城六区，但成熟板块的项目还是会受到开发商青睐的。

除了这次公示的0404-0002地块，朝棠揽阅北边还有一片居住组团近期公示了实施方案。

包括4幅住宅地块 1幅商业用地，建筑规模近19万方。

通州去年几宗老城区地块都拍出了不错的溢价，包括梨园、九棵树、八里桥等板块。

已入市的项目：招商云璟揽阅、中铁建花语璟云、招商朝棠揽阅、金隅花溪云锦等，市场表现也都可圈可点。

预计今年通州仍将加大老城区宅地供应。

从地图上还可以看到，0404-0002地块以北，隔着新华西街，是北京光学仪器厂。

这个上世纪六十年代建成的老厂区，在2024年底启动了改造升级工程，通过城市更新，未来将变身敞开式、花园式产业园区。

去年陆续公示了一系列规划方案，厂门和喷泉广场区域拆除改建为敞开式广场；厂区配套服务区域将可以直通通惠河滨水空间。

跨车间东侧与礼堂北侧合围的区域，将成为活力十足的商业、餐饮空间，还有一处屋顶露台方便大家拍照，通惠河畔将增加儿童游乐设施、多功能草坪、观景平台。

拥有挑高优势的三跨车间、礼堂，将成为绿色科技会展会议中心，承办会展会议、专业培训；拐角楼拆除后将建成绿色科技企业孵化办公区；技校区建筑拆除后将建设专家公寓。

建成后的园区有望成为观光商业地标，类似798产业园等，吸引大量游客打卡。