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报告要点：

1.政策动态

➤财政部等3部门发布个人消费贷款财政贴息政策，地方政策聚焦产业发展、首店经济、商圈提质升级等方面

2.市场表现

➤商办用地：2025年1-8月，300城商办用地推出及成交规划建筑面积分别为15651万平方米、12282万平方米

➤大宗交易：2025年8月，中指数据共监测到大宗交易9宗

3.行业动态

➤融资动态：2025年1-8月，房地产相关企业发行的CMBS/CMBN、类REITs等产品约790亿元，同比增长22.9%；越秀房托、凯德中国信托发布2025年中期业绩，华夏凯德商业REIT获批，中金唯品会奥莱REIT基金合同正式生效

➤企业及项目动态：华润万象生活等多家企业发布2025上半年业绩公告，全国首座“万象里”社区商业综合体挂牌，杭州城北招商花园城创新打造XOD模式商业综合体

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政策动态

8月18日，国务院总理李强主持召开国务院第九次全体会议。李强强调，要进一步提升宏观政策实施效能，深入评估政策实施情况，增强政策针对性有效性，及时回应市场关切，稳定市场预期。要抓住关键着力点做强国内大循环，以国内大循环的内在稳定性和长期成长性对冲国际循环的不确定性。持续激发消费潜力，系统清理消费领域限制性措施，加快培育壮大服务消费、新型消费等新增长点。

8月27日，国新办举行新闻发布会，介绍中国服务贸易发展和2025年服贸会筹备工作进展情况。发布会上，商务部副部长盛秋平表示，接下来将从“加强政策促进，形成工作合力”“聚焦重点领域，丰富服务供给”“创新消费场景，激发消费潜力”三个方面落实好提振消费行动计划，做好服务消费相关工作，并宣布9月商务部要出台扩大服务消费的若干政策措施，统筹利用财政、金融等手段，优化提升服务供给能力，激发服务消费新增量。

地方层面，8月8日，东莞发布《东莞市加快潮玩和动漫产业发展若干措施》，计划拿出1.2亿元产业扶持资金，从产业生态、开拓市场、内容创作、动漫产业、要素保障等五大方面支持潮玩和动漫产业高质量发展。8月12日，浙江发布《加快推进首店经济发展三年行动方案（2025-2027年）》，提出“力争到2027年，全省新增城市品牌首店2000家以上，其中华东区域以上高能级首店200家；打造首店集聚区、首店孵化区、首店提升区50个以上。”等工作目标，围绕引育品牌首店、打造首店集群、完善发展机制、优化营商环境四大重点任务，提出12条重点举措。8月22日，成都发布《成都市商圈提质升级三年行动方案（2025—2027年）》，聚焦“4+12+57”城市商圈格局，即4个世界级商圈、12个城市级商圈、57个区域级商圈，推动片区联动、资源融合，实现商圈质量整体跃升。“一圈一策”推进商圈优化提升，构建“世界级商圈引领、城市级商圈协同、区域级商圈特色支撑”的差异化发展格局。

市场表现

1、商办用地：2025年1-8月，300城商办用地推出及成交规划建筑面积分别为15651万平方米、12282万平方米

图：2020年8月-2025年8月300城商办用地推出及成交情况

数据来源：中指数据CREIS（点击查看）

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2025年1-8月，300城商办用地共推出15651万平方米，成交12282万平方米，同比分别下降19.6%、16.1%。8月，300城商办用地共推出2991万平方米，成交1949万平方米，同比分别下降5.4%、18.1%。

分城市等级来看，2025年1-8月，一线城市商办用地推出及成交面积分别为238万平方米、198万平方米，同比分别下降22.3%、28.1%；二线城市推出及成交面积分别为3318万平方米、2720万平方米，同比分别下降9.7%、17.4%；三四线城市推出及成交面积分别为12094万平方米、9363万平方米，同比分别下降22%、15.5%。

2、大宗交易：2025年8月，中指数据共监测到大宗交易9宗

2025年8月，中指数据共监测到1亿元以上大宗交易9宗，交易金额为68亿元。分物业类型来看，商业地产标的6宗（含综合体、写字楼、商业、酒店），工业标的2宗、租赁住房1宗。

表：2025年8月大宗交易案例（部分）

注：本报告所统计大宗交易，不含交易金额在1亿元以内的交易，资产类型不含纯地块、住宅，不含关联交易等非市场化行为产生的交易。

数据来源：中指数据CREIS（点击查看）

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行业动态

1、融资动态

➤2025年1-8月，房地产相关企业发行的CMBS/CMBN、类REITs等产品约790亿元，同比增长22.9%

图：2025年1-8月CMBS/CMBN和类REITs产品发行量占比（按底层资产细分）

数据来源：CNABS，中指研究院综合整理

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2025年1-8月，房地产相关企业发行的CMBS/CMBN和类REITs等产品发行单量共61支，较上年同期增加13支；产品发行金额共计790亿元，同比增长22.9%。以商业地产（消费基础设施、办公物业、综合体、酒店）为底层资产的产品发行金额为466亿元，占比59%；其次为混合类资产产品，发行金额为149亿元，占比19%；以产业园为底层资产的产品发行量为92亿元，占比12%；其他类型资产（租赁住房、物流仓储等）发行金额共计84亿元，占比11%。

➤越秀房托2025上半年收入总额约9.66亿元，同比下降6.6%

8月14日，越秀房产基金公布2025年中期业绩。2025上半年，越秀房托收入总额约9.66亿元，同比下降6.6%，物业收入净额约6.79亿元，同比下降8.6%。项目期末平均出租率为82.2%，较2024年同期下降1.8个百分点，租金单价为人民币187.5元╱平方米╱月。融资方面，2025上半年末，越秀房托平均融资成本为3.33%，降至近3年以来低位。

➤凯德中国信托（CLCT）发布2025年中期业绩，零售物业出租率96.9%

8月7日，凯德中国信托（CLCT）发布2025年中期报告。2025上半年，凯德中国信托实现总收入8.68亿元，同比下降6.3%，其中零售物业实现收入6.29亿元，同比下降4.5%；产业园实现收入2.14亿元，同比下降12.0%；物流园实现收入0.24亿元，同比小幅增长。出租率方面，9个零售物业项目期末平均出租率为96.9%，较2024年末下降1.3个百分点。

➤华夏凯德商业REIT获批

8月27日，华夏凯德商业REIT取得证监会准予注册的批复，准予募集的基金总份额为4亿份。该基金是国内首单外资消费REITs，凯德投资旗下第8只REITs。华夏凯德商业REIT首批纳入两个资产，分别是位于广州的凯德广场·云尚和位于长沙的凯德广场·雨花亭，总建筑面积达到16.84万㎡，截至2025年3月31日的整体出租率约为96%。

➤中金唯品会奥莱REIT基金合同正式生效，募集资金34.8亿元

8月27日，中金唯品会奥莱REIT基金合同正式生效，合同期限为26年，募集期间自2025年8月20日至2025年8月21日止，共吸引38814户有效认购，募集期间净认购金额达到34.8亿元人民币，有效认购份额为10亿份。

2、企业及项目动态

➤华润万象生活2025上半年商业航道收入同比增长14.6%

8月27日，华润万象生活发布2025年中期业绩公告。期内，集团实现收入85.24亿元，同比增长6.5%，毛利率提升3.1个百分点至37.1%。其中商业航道收入32.67亿元，同比增长14.6%，毛利率提升5.2个百分点至66.1%，是利润核心来源。

据企业公布数据，截至2025年6月，华润万象生活在营购物中心达125座，53座零售额在当地市场排名第一，104座在当地市场排名前三。期内在营项目零售额达1220亿元，同比增长21.1%。

➤龙湖商业在营商场89座，2025上半年租金收入同比增长4.9%

8月29日，龙湖集团发布2025年中期业绩公告。截至2025年6月30日，龙湖商业累计开业运营商场89座，覆盖全国24座城市，运营总建面为943万平方米（含车位总建筑面积为1256万平方米）。商业投资航道2025年上半年租金收入同比增长4.9%至55.0亿元，出租率保持97%高位，商场整体营业额同比增长17%，日均客流同比增长11%。

➤万科集团商业业务2025上半年实现营业收入41.0亿元

8月23日，万科A发布2025年半年度报告，上半年商业业务（含非并表项目）实现营业收入41.0亿元，截至报告期末累计开业179个商业项目（不含轻资产输出管理项目），建筑面积1034万平方米，整体出租率93.2%，同比提升0.3个百分点。上半年商业业务整体客流同比增长7.8%，销售额同比增长7.2%，整体坪效同比增长7.6%。

➤中海商业韧性发展，2025上半年商业运营业务实现营业收入35.4亿元

8月29日，中海商业发布2025年中期业绩。2025上半年商业运营业务韧性发展，营业收入达35.4亿元，2020年以来复合增长率达12.8%。资产质量进一步提升，一线城市项目收入占比提升至47%。购物中心收入同比增长5.6%，销售额同比增长6.7%，客流同比增长11.0%，三年以上项目出租率达96.2%，经营利润率56.8%。写字楼期内新签约面积51万平方米，续租率77%，三年以上项目出租率78.3%，经营利润率59.7%。

➤星盛商业2025上半年同店销售额同比增长11.4%

8月28日，星盛商业发布2025年中期业绩。2025上半年，星盛商业营业收入为2.84亿元，同比下降9.4%；归母净利润为0.87亿元，同比下降2.5%。毛利率为52.3%，同比上升0.7个百分点。管理费用率9.3%，同比下降0.8个百分点。在手现金13.68亿元。项目运营方面，同店客流同比增长4.4%，同店销售额同比增长11.4%，在营项目平均出租率较年初提升0.1个百分点至92.5%。

➤全国首座“万象里”社区商业综合体挂牌

8月，全国首座“万象里”社区商业综合体在济南市槐荫区经一路与纬十二路交汇处正式挂牌。作为华润万象系商业的全新产品线，“万象里”以“Mixc Market”为品牌标识，更侧重社区生活服务功能，与“万象城”“万象汇”“万象天地”形成差异化互补。项目总体量约14万平方米，含租赁住房和商业两大业态。其中地下1层-地上4层为商业，建筑面积约5.5万平方米，地上5-18层规划了1066套租赁住房，并配建7500平方米绿地公园。业态组合方面，万象里聚焦满足社区居民高频、刚需的日常消费需求，计划引入生鲜超市、社区食堂、儿童托育、健身中心、社区诊所等与居民日常生活息息相关的业态及品牌。

➤杭州城北招商花园城将于11月开业，创新打造XOD模式商业综合体

8月28日，杭州城北招商花园城举办“百日开业倒计时”仪式，宣布项目将于2025年11月28日正式开业。据悉，城北花园城项目总建筑面积达24万平方米，集商业Mall+风情金街+城市客厅+活力中心于一体，是招商商管创新打造的XOD模式商业综合体（TOD+POD+COD，交通、公园、文化三位一体）。目前，品牌签约率已突破80%，盒马鲜生、星轶影城、星聚会KTV等主力店均已成功落位。

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