近年来，国内外经济环境复杂多变，房地产行业步入深度调整期，部分区域房价波动，叠加居民预期收入不稳定等因素，个人住房按揭贷款业务信用风险与欺诈风险交织、风险防控难度不断加大，住房金融产品“低资本消耗、低风险”的优势有所削弱。2024年财务报告显示，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、邮储银行等五家国有大型银行的个人住房贷款不良率均较2023年有所上升。

如何加强住房按揭贷款业务风险防控，已成为商业银行实现高质量发展、守住不发生系统性金融风险底 线的关键命题。本文深入分析了住房金融产品的风险成因及表现形式，结合邮储银行风险管理实践，从法拍房市场变化的独特视角切入，对商业银行住房金融风险进行前瞻性研判，并提出相应的建议。

住房金融风险成因分析

商业银行住房金融面临的风险成因复杂多变、表现形式多样、防控难度升级。根据客户贷款的真实性，可以将住房按揭贷款业务风险成因划分为信用风险和欺诈风险，这两类风险成因及其表现形式如下。

信用风险

信用风险成因是客户主观上并非恶意骗贷，但由于失业、收入现金流不稳定等突发情况导致偿付能力不足，或由于房屋“资不抵债”、延期交付等客观情况导致还款意愿降低，从而使得住房按揭贷款出现违约。信用风险导致的违约暴露期通常较长，需要长期进行贷后监测。

当前国内外经济形势复杂多变，局部地区就业市场发生变化，居民收入水平波动或下降，个人偿付债务能力不足。对于一些易受经济影响的地区、行业的客户群体，脆弱性更为显著。例如，从事制造业、出口依赖型行业的客户群体，因行业周期性裁员或降薪，收入水平波动较大，容易陷入“收入下降→债务违约”的恶性循环。此外，对于一些低技能客户群体，因其在城乡间“漂移”就业，收入来源不稳定，难以积累储蓄缓冲风险，一旦遭遇失业或欠薪，偿债能力下降，违约风险就会上升。

随着房地产市场发展放缓，部分区域新房销售价格降低，抵押房产的市场价值下跌，甚至已低于客户未偿还贷款的余额。此时，房产已由“财富象征”变为“债务累赘”，叠加市场信心修复缓慢，购房者对房价走势持悲观预期，部分非刚性住房需求的客户还款意愿受到较大冲击，因“损失厌恶”而倾向于选择“战略性违约”。此外，部分房地产开发项目延期交付，购房者居住需求未得到满足，也对其还款意愿带来负面影响。

欺诈风险

欺诈风险成因是客户主观上恶意骗贷，贷款发放后短期内即违约，风险暴露期通常较短，一般在放款半年内弃贷。欺诈风险本质上是信息不对称和道德风险问题。常见欺诈形式包括房地产开发商、房地产经纪机构组织的“假按揭”，以及个别客户被蒙骗或为获取好处费而“背债”。

房地产开发商组织“假按揭”骗取银行贷款为自身融资。一是开发商为快速回笼资金，批量组织企业内部或关联公司员工购房，通过伪造首付款发票、流水等凭证以实现“零首付”“低首付”，进而申请银行贷款实施骗贷；二是开发商为偿还工程债务，与承建方约定 用房产抵工程款，寻找企业员工、亲友虚假购房以套取银行贷款资金，贷款发放后通常由开发商或承建方统一偿还贷款；三是为解决销售周期较长、去化难度较大、区位较差或所在区域房价水平下浮较大的房产，寻找第三方机构分销房产，并给予第三方机构高额佣金（较高时可达房产交易价格的10%），第三方机构为促成交易，通过虚假宣传诱导或欺骗社会人员购房，并对客户资质进行违规“包装”，存在以成功申请银行贷款实施骗贷的强烈动机。

房地产经纪机构包装“职业背债人”实现不当获利。房价上行或下行初期，部分中介“囤房”“炒房”以期获得投资收益，随着持有房产的价值“缩水”，个别中介急于套现，寻找征信白户或征信意识较差群体，协助伪造身份与资产，包括短期缴纳社保公积金，制造“稳定就业”假象，或通过空壳公司虚开工资，伪造银行流水，同时联合资产评估公司高评房产价值，实现“零首付”甚至“负首付”购房，套取贷款资金后与“背债人”、评估公司等参与方进行利益分配。

个人虚构购房交易骗取银行贷款。部分客户与其亲属或朋友虚构购房交易关系，或实际购房人以其亲属、员工名义购房并申请贷款，抵押房产实际控制权未转移至借款人，实际仍由售房人或实际购房人占有使用，套取贷款资金后用于售房人个人经营或偿还个人债务，这期间也可能存在联合房产中介、资产评估公司高评房产价值以加大套利空间的现象。

住房金融信用风险管理

鉴于住房金融信用风险与欺诈风险在成因、暴露期、防控关键点上存在显著差异，邮储银行采取差异化、精准化管理策略，围绕强化信用风险缓释力度、重塑欺诈风险防控体系两个方面，依托数字赋能重构风控流程，筑牢风险防线，持续优化住房金融风险管理体系，有效保障资产质量稳定。

有效提供延期还款服务

2022年，中国人民银行、原中国银保监会发布“金融十六条”，鼓励金融机构依法自主协商延期还本付息，依法保障金融消费者合法权益。邮储银行针对受疫情影响而失去收入来源，以及房屋未按照购房合同约定时间交付、购房合同非客户个人原因发生变更或解除的个人住房贷款客户，按照市场化、法治化原则，向客户提供延期还款服务。同时，为满足客户差异化延期还款需求，邮储银行创新“一次性+分摊式”延期还款模式，通过梳理、改造近百个系统功能点，支持客户对于延期还款期间产生的应还本金按照贷款剩余还款期限重新调整还款计划，进一步解决客户在延期终止时，由于一次性还款压力较大而导致的征信逾期问题，从而保证延期还款服务的有效性和连续性。

积极响应纾困政策导向

2025年，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《提振消费专项行动方案》，支持金融机构按照市场化、法治化原则优化个人消费贷款偿还方式。国家金融监督管理总局《关于发展消费金融助力提振消费的通知》中指出，银行业金融机构可以根据借款人信用记录、还款保障，针对暂时遇到困难的借款人，合理商定贷款偿还的期限、频次。邮储银行积极采取纾困举措，针对还款能力暂时降低但还款意愿良好的个人住房贷款客户，支持对构成贷款的各项产品要素进行调整，提供灵活的还款期限、多样化的还款方式等措施（如阶段性降低客户月还款金额、新增或延长宽限期、延长客户贷款期限等），在充分评估借款人基本资质、过往履约行为和能力的基础上，阶段性缓解客户短期资金压力，妥善解决该类个人住房贷款客户的合理诉求，以实际行动践行金融工作的政治性、人民性。

住房金融欺诈风险防控

欺诈风险由于客户主观性较强，风险暴露期较短，贷前防控比贷后缓释更为关键。为此，邮储银行围绕坚持“真人、真房、真需求、真价格、真交易”的“五真”目标，构建贷前、贷中和贷后的全生命周期风险管理体系，聚焦客户准入、房产价值认定、合作机构管理三大举措，实现欺诈风险的早识别、早预警、早暴露、早处置，进一步提升精细化风险防控能力。

强化客户准入管理

确保借款人身份真实是客户准入管理的核心。构建低评分客户差异化准入机制：一方面，建立低分拒贷规则，对于资质较差的客户实施系统刚性拒贷；另一方面，通过梳理存量客户欺诈风险表现特征，构建高风险客户画像，并开发高风险提示规则，对于触发提示规则的客户，强化准入管理要求，包括重点核实购房需求、购房意愿、房屋价值及贷款用途等，判断客户是否为“背债人”，是否存在虚假交易，实现风险关口前移。同时，不断总结风险特征实现防控规则的迭代优化。此外，创新差异化定价准入机制，通过提升高风险客户贷款定价水平抵补风险。

严格房产价值认定

杜绝“高评高贷”风险隐患是合理认定房产价值的目标。建立“前端调查—中台复核—动态监测”三位一体的管控机制，实现价值认定标准化、风险预警自动化、处置措施差异化。一方面，推进网格化管理，强化区域内房产价格管理，把控当地房产价值高评风险；另一方面，全面推进区域鉴价岗机制，由中台岗位区域鉴价岗对前端房产价值调查情况进行复核，结合第三方房产交易数据对房屋价值进行系统预判，退回价值超出阈值的业务，要求相关人员进一步复核认定。此外，对于触发预警提示规则的业务，建立差异化房产调查要求，重点关注“老破小”“顶层”和“底层”等高风险房产价值的判断。

做好合作机构管理

一是严把合作机构准入关，从源头把控合作风险，筑牢风险防控首道屏障。在合作机构层面，坚持“优中选优”原则，明确准入资质标准，优先选择与市场口碑良好、运营稳健的房地产开发商及房地产经纪机构合作；在房地产开发项目层面，优先准入位于发达城市、重点发展区域或成熟县域等中心地段的项目，严格限制或审慎评估去化难度高、价格波动剧烈、市场下行风险显著区域的新增渠道准入 。

二是开发资金流向预警模型，加强与合作机构合作的过程管理。一方面，针对贷前面临的“低首付”“假首付”等突出风险点，自主研发并部署“贷前虚假首付风险识别模型”，有效甄别由房地产开发商与房地产经纪机构等第三方机构违规提供、短期内循环周转或明显不符合借款人经济实力的异常首付资金，从源头上压缩虚假首付的操作空间；另一方面，在贷后管理环节，创新性开发“还款一对多集中还款”“放款多对一集中用款”双模型，监测潜在的团伙化“代偿”及贷款资金挪用等违规行为，破解资金归集与挪用难题。通过贷前模型的精准“过滤”和贷后模型的持续“盯防”，构建起贯穿信贷生命周期的资金流向监控网络，实现对虚假交易模式由点到链、由静态到动态的立体化识别与防控。

三是强化针对合作机构的风险监测，实现动态精准管控。建立覆盖贷前、贷中、贷后的全方位风险监测机制，包括“推客”资质、成交规模与结构变化、成交价异常及合作贷款资产质量等指标，根据合作机构的业务量、风险表现、合作年限等因素，划分风险等级，配置差异化的监测频率、检查深度和预警阈值，对高风险机构实施重点盯防。此外，建立健全房贷合作机构名单库，实施名单制与分级分类管理。根据合作机构的经营稳健性、风险状况、合作贡献度等因素，划分不同的合作等级，并在业务授权、合作规模、产品政策等方面实施差异化合作策略。通过建立准入、监测、动态管理的三位一体闭环机制，实现对合作机构风险的精准识别、有效预警和及时处置。

住房金融风险研判

当客户实在无力偿还债务时，银行将按照合同约定向法院提起诉讼，强制拍卖其名下房产，以处置所得款项清偿拖欠债务。邮储银行也为购买法拍房的客户提供资金支持，密切关注法拍房市场的变化。

法拍房市场特征与经济形势、房地产市场运行状况和政策变化密切相关。如果法拍房挂拍规模激增，一定程度上表明无力偿还债务人员的增加，反映出经济基本面较差；法拍房市场的“遇冷”则在一定程度上表明借款人还款能力的恢复，反映了对于未来经济较为积极 的预期。分析法拍房市场的走势，对当前及后续房地产市场变化的研判能够起到一定的参考作用。

2022年以来，全国法拍房市场规模不断扩大，引发市场的普遍关注。根据中指数据，从供应来看，全国住宅类法拍房2022年挂拍量为27.2万套，2023年为38.9万套，同比增长43%；2024年为31.9万套，同比回落18%。从成交来看，2022年成交金额达到1352亿元，2023年达到1668亿元，同比大幅增长23%，创下新高；2024年为1636亿元，同比有所降低。可以看出，2024年法拍房挂拍、成交规模均呈现下降趋势。

法拍房市场的“温和”一定程度上体现出断供客户未激增或正在减少的信号，表明居民对收入现金流及房地产市场预期的好转。且由于全国法拍房主要集中在一线城市以及成都、西安等“强二线城市”，法拍房市场的表现也为这些地区房地产市场止跌回稳的态势提供了一定佐证。

总的来说，经过前几年楼市较长时期的低迷，房地产市场及行业风险已得到较为充分的暴露；随着房地产市场优化政策密集出台，政策效果陆续显现，目前部分地区已经表现出回稳信号，后续房地产市场发展将更为稳健，预计后续商业银行住房金融资产质量状况也将随之转好，回归“低资本消耗、低风险”的业务属性。当前，金融行业应共同维护良好的市场风气，不断完善信息共享机 制以打击欺诈产业链，通过多媒体矩阵开展 金融知识科普，提高消费者金融权益保护意识。

作者：母庆旺 徐晓明 宋雨蒙，中国邮政储蓄银行消费信贷部