个人房贷新政正在加速落地。9月1日，工商银行深圳市分行相关负责人告诉贝壳财经记者，目前该行已受理了40年期限的个人房贷申请。

8月28日，中国人民银行与金融监管总局联合发布《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》，明确将个人住房贷款最长期限由30年延展至40年。

政策信号释放不足一周，各地银行推进不一。

在贝壳财经记者询问的多地银行中，深圳地区多家银行已经执行了个人房贷最长期限40年的政策，但目前部分细则仍沿用的是此前政策，后续相关细则可能还会有所变化。而北京地区多家银行客户经理均表示，目前仍处于细则制定阶段，暂未实质推行新政。有银行工作人员建议记者“下周再问问”。

不过，40年房贷的“政策暖意”绝非雨露均沾。贷款人年龄、房屋剩余耐用年限、区域银行细则差异，正构筑起一道道隐形的“门槛”。尤其对于部分80后购房群体而言，这趟“超长期限贷款班车”，很可能只是擦肩而过的风景。

年龄是硬约束：40岁以上，40年免谈

延长贷款期限至40年，直观上是为了降低月供压力，但其受益人群并非无限扩展。银行在审批环节普遍沿用“年龄+期限”封顶规则，而各家银行的风控尺度，决定了中年群体很难成为这一政策的首要惠及者。

工商银行北京地区一位客户经理向记者明确表示，该行目前执行的贷款人年龄与贷款期限合计上限为80年。若贷款期限取满40年，则贷款人年龄须不超过40周岁。农业银行北京地区给出了同一上限标准。

建设银行、交通银行等则更为审慎，当前设定的年龄与期限合计上限为75年。这意味着，若申请40年期贷款，贷款人需在35周岁之前完成贷款发放。换言之，1991年以前出生的人新办理房贷时，均已不可办理40年期个人房贷。

值得注意的是，建设银行客户经理指出，所谓的贷款人年龄是指贷款人贷款时的年龄。也就是说，对于存量个人贷款客户而言，如果贷款时年龄不超过35岁，亦可将贷款延长至最高40年。

但多位银行个贷业务负责人也透露，目前各地沿用的年龄上限多为过渡性安排，总行层面的操作细则尚在研讨中。

深圳某国有银行个人房贷负责人表示，不排除后续将年龄与期限合计上限放宽至85年。一旦该调整落地，40岁上下群体的可贷空间或将有所松动。

房屋年龄也是硬指标：“老房子”仍按“老标准”

除了贷款人年龄之外，房屋本身的“年龄”同样构成硬约束。与贷款人年龄的逻辑相似，银行普遍对剩余土地使用年限、房屋结构安全及经济耐用年限设有隐性底线。不同的是，房屋年限的宽容度更小，此次政策调整几乎未向“老房子”释放红利。

“房子的年限和相关结构情况也会对贷款总体期限有影响。”一位北京地区建设银行客户经理表示，如果是新房，房屋情况不会影响贷款年限。但如果是老旧房屋，银行则需要看房屋年龄和相关结构情况，并根据房屋实际情况，决定贷款期限。

交通银行的客户经理则表示，该行看的是房屋的“经济耐用年限”，即房屋距离产权到期还有多长时间。如果房屋距离70年产权所剩年限不足40年，个人房贷期限大概率亦不能超过40年。

而农业银行则直接划定了贷款房屋年龄与贷款期限之和的上限。该行北京地区的客户经理告诉贝壳财经记者，若通过中介介绍，该上限可达80年；若不通过中介，该上限则为75年。

此外，工商银行多地客户经理告诉贝壳财经记者，虽然目前总行的指导文件上并未明确房屋年龄与房贷期限的关系，但在做具体业务时，该行也会参考房屋年龄等因素。

月供下行总成本上行：谁最适合40年个人房贷？

新政将个人房贷期限延长至最长40年，但并非强制规定。而将房贷期限设定在40年，或者将存量房贷延长至40年，虽然可以减少月供压力，但亦会增加总体支出。

据测算，若以100万元贷款本金、年利率3%，采用等额本息还款方式计算，30年期月供为4216.04元，而延长至40年期后月供降至3581.02元，每月还款额直接减少635.02元，降幅约15%。这意味着购房家庭每年可节省约7620元的现金流支出，前五年累计可释放近3.8万元的还款压力。但代价同样清晰，40年期总利息支出较30年期多出约1.68万元。

招联首席经济学家董希淼表示，贷款期限延长至40年后，月供压力减轻固然有利于提升购买力，但总利息支出将有所增加，务必根据自身收入增长预期谨慎选择期限，切勿盲目拉长。

“这个政策实际上主要是给年轻人减轻月供负担的举措。”某国有银行个贷部负责人告诉贝壳财经记者，从目前个人房贷总体还款期限来看，大部分客户虽然贷款30年，但基本上都在7年左右还清，极少有客户还满30年。而当前退出40年的期限，可减少月供，以减轻年轻人刚开始还房贷时的压力。

此外，上述国有银行个贷部负责人还表示，如果存量个人房贷客户确实遇到了还款压力，亦可考虑通过将个人房贷期限延到40年，减少月供压力，以时间换空间。

新京报贝壳财经记者 姜樊 编辑 陈莉 校对 柳宝庆