6月20日，深圳市龙光控股有限公司公布境内债券及资产支持证券重组议案，为21笔公司债券及资产支持证券持有人提供重组方案，在存量风险化解上迈出关键一步。

自今年3月初步方案公布以来，龙光持续与投资人保持密切沟通，结合市场环境与各方诉求，全力筹措资源，推动方案不断优化。此次重组方案在多个维度作出调整，尽可能满足不同类型投资人的需求，体现出龙光务实、负责任的态度。

根据最新重组方案，龙光提供全额转换特定资产、资产抵债、现金购回、债转股、全额留债等多种选择。同时，龙光此次增设现金提前偿付安排，对通过的债券且同意重组议案的投资人提前偿付0.2%本金，鼓励投资人积极参与重组方案。

自出现流动性压力以来，龙光持续聚焦“保交房、稳经营”两大任务。过去三年，龙光累计完成约14.3万套房屋交付，为债务重组奠定了基础。

同业首个“不减本金+优质经营性实物资产”方案

最新披露的重组方案充分体现了龙光的诚意。

在债务重组过程中，龙光广泛听取不同类型投资人的意见。根据反馈，一方面，投资人对现金购回的需求较为强烈，希望获得更多的额度配售；另一方面，投资人对以物抵债资产的权属完整性与清晰度也高度关注。同时，一些优质资产体量较大、难以拆分，中小投资人希望能以更灵活的方式参与抵债。

针对上述三项核心诉求，龙光对各项重组安排进行了全面优化：首先是增设购回选项超额需求的应对机制，龙光考虑将启动指定资产的出售，出售所得净资金再次按照18%的价格进行现金购回；其次，梳理出权属清晰、结构完整的优质资产用于抵债；第三，增设更灵活的信托结构，设立单一资产信托，便利中小投资人参与以物抵债选项。

第一个选项全额转换特定资产。

龙光拟以上海临港商业的相关收益权设立信托，每100元标的债券可全额转换为等值信托份额，无本金折让。信托设立后，优先兑付0.5%面值的现金，存续期间年化收益率为0.15%，到期一次性支付全部信托收益。

上海临港商业是目前上海临港新区规模最大的商业中心，体量约14.4万平方米，可辐射周边5-10公里范围内50万人流。目前，蓝鲸世界的招商工作已进入尾声，进驻品牌超过200个，预计将在今年开业。

业内人士指出，该选项是目前市场上唯一一个“不减本金且有优质经营性实物资产做保障”的债务重组方案。投资人可按100:100比例将债券转换为信托份额，保障本金兑付；底层资产为位于核心区域的优质商业物业，具备稳定现金流与资产升值潜力，增强了投资人信心。

第二个选项资产抵债，包括三种模式：以物抵债、单一资产信托、集合资产信托。

在以物抵债模式中，龙光以指定范围内的实物资产用于偿付公开市场债务。抵债对价由原先的100:25元提升至100:35元，其中包含1元现金支付。单一资产信托方面，投资人可申报认购34元信托份额+1元现金，使中小投资人也能灵活参与。在集合资产信托模式下，龙光将指定资产的收益权打包设立信托，抵债对价从100:30元提升至100:35元。该方案还新增1.5%头部现金、并在第1年末与第2年末设定各1%的刚性兑付，增强投资人短期回款保障。

分析人士指出，相较于行业内同类方案，龙光的抵债选项具备三大优势：一是均设有现金兑付安排，这是其他同业方案所不具备的，体现对投资人流动性的高度重视；二是不设收益上限，相关资产升值所带来的全部收益归属投资人所有；三是资产权属清晰、类型丰富，涵盖省会城市核心地段的办公楼、酒店、住宅和土地，质量优良、价值潜力突出。

第三个选项现金购回，相较于原方案，购回价格由15%上调至18%。

增设资产出售变现机制：若现金购回需求超过选项上限，龙光将启动指定资产的资产出售，出售所得净资金再次按18%的价格进行现金购回。投资人有机会按优于二级市场债券价格实现现金退出。

在房企债务重组中，现金购回选项因能满足投资人快速退出需求而成为热门选择，但因设有额度上限，导致很多投资人无法足额选到现金选项。

为更好满足投资人需求，龙光创新性地在现金购回选项中增设了”资产出售变现机制”，如果投资人有超额需求，公司考虑通过多轮出售，所得现金继续补充现金购回需求，可能超过既定选项现金额度的上限。。此举有助于以更灵活的方式最大程度满足投资人对该选项的需求，最大化的增加该选项获配份额。

分析人士认为，购回选项的优化将会获得市场欢迎，也反映出龙光积极主动响应投资人诉求的诚意。此选项可实现最快退出，重组方案通过后将首先进行现金购回安排，回收时间最短。

第四个选项债转股，龙光拟定向增发5.3亿股股票，转股价格6港元/股。

第五个选项全额留债。新方案将展期期限从9.5年缩短至8年，展期时限在目前同业中最短。

整体来看，龙光本次重组方案在兼顾资产安全性、流动性和回报弹性的基础上，力图为不同类型的投资人提供更具可行性和吸引力的解决路径。

新方案凸显多元、自愿与公平三大原则

相较于原方案，龙光本次优化后的债券重组方案更加充分地回应不同类型投资人的诉求，突出“多元化、自愿性、公平性”三大原则，并全力筹措资源，为方案执行提供有力支撑。

一是多元化。重组方案共设五大选项：特定资产转换、资产抵债、现金购回、债转股、全额留债，各选项侧重点不同、优势各异，为投资人提供更具弹性的选择空间。

二是自愿性。重组通过后，投资人可自主选择参与任意一项或多项方案，选择机制采用“瀑布式”设计，即如某一选项未能全额获配，可顺延选择下一项，保障投资人多轮参与机会。

三是公平性与公开性。五类选项在时间安排与收益设计上力求平衡，投资人可根据风险偏好自主取舍；此外，29项增信资产均纳入闭环管理，资产出售、抵债或经营收益将全额用于偿债，确保资金流向透明可控。

中国企业资本联盟中国区首席经济学家柏文喜表示，龙光调整优化债券重组方案，呈现出诸多亮点和创新，值得行业参考与借鉴。

柏文喜指出，龙光提高现金回购价格，使投资人能获得更高现金偿付，加速资金回收，且通过资产出售进行多轮现金购回，相比其他企业较低的现金可偿付额度，龙光方案更具吸引力；公司大幅提高资产抵债兑换比例，投资人能以同等债权换取更高价值的实物资产或信托份额，相较于行业常见的低比例或低质量资产抵债方案，龙光展现出更大诚意；方案结合股价表现设立股票额外增发机制，在业内较为罕见，为投资人创造了潜在增值空间，能够增强投资人对公司的长期信心。

值得一提的是，龙光通过境外引入现金与股票资源，有效增强了偿债保障能力。这不仅展现出公司在化解债务方面的积极姿态与高度诚意，也通过真金白银的安排稳住投资人情绪，为方案顺利推进创造有利条件。

在柏文喜看来，企业根据自身情况和投资人需求，灵活调整方案，力求找到一个既能保障投资人利益，又能实现企业可持续经营的平衡点，有助于企业在债务重组过程中取得更好的效果，也为其他重组企业提供了可借鉴的经验。

在行业债务重组逐步释放积极信号的当下，龙光在不到3个月内再次优化方案，体现出公司积极应对、快速响应的能力。一位机构人士表示，龙光此轮方案升级，一方面展现出处理债务问题的诚意，另一方面也体现了公司资源整合和应对复杂局面的能力。

目前，龙光与投资人就新方案的沟通进展顺利，市场反馈整体积极。

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