个人住房贷款额度高、期限长，很多人一辈子就申请一次，它的首付比例、利率高低、还款方式，直接影响家庭长期财务规划。

但房贷政策比较复杂，不同城市、不同房屋套数的贷款要求不一样，不少购房者都有困惑。

本期就聚焦个人住房贷款，解答10个核心问题，帮大家理清关键知识点，做好购房贷款决策。

一、什么是个人住房贷款？分为哪几种类型？

个人住房贷款，就是金融机构向借款人发放的，用于购买、建造、大修自住住房的贷款，通常会把所购住房作为抵押，期限最长能到30年，利率分商业贷款利率和公积金贷款利率，也可以组合使用。

主要有三种类型：① 商业性个人住房贷款，只用商业贷款，所有购房者都能申请；② 公积金个人住房贷款，只用住房公积金贷款，需要满足公积金缴存条件；③ 组合贷款，就是商业贷款加公积金贷款，适合公积金额度不够的购房者。

二、申请个人住房贷款需要满足哪些条件？

申请个人住房贷款，核心要满足这些条件：① 年龄在18-65周岁，部分银行能放宽到70周岁，要具有完全民事行为能力；② 有稳定工作和收入，能按时足额还款，一般要求月收入不低于月还款额的2倍；③ 征信良好，没有逾期记录，也没有多头借贷的情况；④ 已经支付了规定比例的首付款，首套房通常20%-30%，二套房30%-60%，具体要看所在城市的政策；⑤ 购房合同或协议合法有效，所购住房符合首套、二套的认定标准；⑥ 符合银行的其他要求，比如没有不良嗜好，没被列入失信名单。

三、首套房和二套房的认定标准是什么？对贷款有什么影响？

目前全国通用的首套房、二套房认定标准是“认房又认贷”：① 首套房，指借款人家庭（本人、配偶、未成年子女）在全国范围内没有自有住房，也没有住房贷款记录（包括已经结清的）。首套房首付比例低，20%-30%，贷款利率也优惠，通常是LPR基础利率减20-60个基点；② 二套房，指借款人家庭已经有1套住房，或者有1笔住房贷款记录（不管有没有结清）。二套房首付比例高，30%-60%，贷款利率也高，通常是LPR基础利率加60-100个基点。

要注意，部分城市有特殊政策，具体以当地住建部门和银行的规定为准。

四、个人住房贷款的首付比例是多少？由哪些因素决定？

个人住房贷款的首付比例最低是20%，具体多少，主要看三个因素：① 房屋套数，首套房首付20%-30%，二套房30%-60%，三套房在多数城市已经暂停贷款；② 城市政策，一线城市比如北京、上海，首套房首付通常30%，二套房50%-70%；二三线城市首套房20%-30%，二套房30%-50%；③ 银行规定，不同银行会有微调，比如如果借款人征信有瑕疵，银行可能会要求提高首付比例，首套可能提到40%。

另外要注意，首付资金必须是自有资金，不能用消费贷、经营贷这些资金来凑首付。

五、什么是LPR？个人住房贷款利率如何与LPR挂钩？

LPR就是贷款市场报价利率，由18家报价银行根据市场资金供求情况报价，央行授权全国银行间同业拆借中心计算并公布，每月20日更新。LPR分1年期和5年期以上两种，住房贷款用的是5年期以上的LPR。

从2019年开始，个人住房贷款利率都和LPR挂钩，采用“LPR+基点”的定价模式：① 基点由银行根据借款人的资质定，比如征信情况、收入、房屋套数，一旦确定，整个贷款期限内都不变；② 利率调整周期可以选每年1月1日调整，或者贷款发放日对应日期调整，调整的时候只变LPR部分，基点不变。

举个例子，首套房贷款利率如果是5年期以上LPR（3.85%）减20个基点，那实际利率就是3.65%。

六、个人住房贷款的还款方式有哪些？哪种更划算？

个人住房贷款主要有两种还款方式，各有优劣，没有绝对的“更划算”，关键看收入情况：

① 等额本息，每月还款金额固定，包含本金和利息，前期利息占比高，后期本金占比高。优点是还款压力均衡，容易规划收支，适合收入稳定的人群；缺点是总利息比等额本金多；

② 等额本金，每月还的本金固定，利息随着剩余本金减少而减少，前期还款压力大，后期会慢慢减轻。优点是总利息少，可能比等额本息节省几万元到几十万元，适合收入较高、能承受前期压力的人群。

选择的时候，要结合自己的收入稳定性和还款能力来定.

七、申请个人住房贷款需要准备哪些材料？

申请个人住房贷款，需要准备这些基础材料：① 个人身份证原件及复印件，如果是夫妻双方共同申请，两个人的材料都要带；② 婚姻状况证明，未婚的要开未婚证明，已婚的带结婚证，离异的带离婚证和离婚协议；③ 收入证明，比如单位开的收入证明、近6个月的银行流水，夫妻共同申请的话，两个人的流水都要提供；④ 购房合同或协议的原件及复印件；⑤ 首付款发票或收据的原件及复印件；⑥ 征信报告，夫妻共同申请的要双方的征信；⑦ 其他材料，比如申请组合贷需要提供公积金缴存证明，买二手房需要带房产证等。

八、个人住房贷款的审批流程是什么？需要多久？

个人住房贷款的审批流程主要有6步：① 提交申请，借款人向银行提交贷款申请和相关材料；② 银行审核，银行会核查材料的真实性，评估借款人的资质，比如征信、收入、负债情况，还有房屋的合法性；③ 房屋评估，如果是买二手房，需要第三方机构评估房屋价值，新房一般不用评估；④ 签订合同，审核通过后，签订贷款合同和抵押合同，因为住房贷款通常用所购住房抵押；⑤ 办理抵押登记，到不动产登记部门办理住房抵押登记手续；⑥ 放款，抵押登记完成后，银行会把贷款资金划到开发商或卖方的账户。审批时间方面，新房一般1-2周，二手房因为要评估、办理抵押登记，流程长一些，2-4周，楼市旺季可能会延长到1个月。

九、个人住房贷款可以提前还款吗？有哪些注意事项？

个人住房贷款可以提前还款，不过有几个注意事项要了解：① 有提前还款时间限制，多数银行要求还款满1年后才能提前还，没满1年提前还的话，要付违约金，通常是提前还款金额的1%-3%；② 提前还款分两种方式，部分提前还款和全部提前还款，选部分提前还款的话，可以选择缩短贷款期限，这样能节省更多利息，也可以选择减少每月还款额，减轻还款压力；③ 不同银行的违约金规则不一样，有些银行还款满1年后提前还款就不用付违约金，申请前最好先咨询银行；④ 提前还款需要准备身份证、贷款合同、还款银行卡，还要提前1-3个工作日向银行申请；⑤ 提前还款后，后续的利息会按剩余本金和剩余期限重新计算，总利息会减少。

十、个人住房公积金贷款和商业贷款有什么区别？

公积金贷款和商业贷款的核心区别很明显，选择的时候要结合自身情况：① 利率不同，公积金贷款利率比商业贷款相对较低一些；② 额度不同，公积金贷款有最高额度限制，比如单人50万、夫妻双方80万，具体看所在城市；商业贷款没有明确的额度上限，主要看收入和首付情况；③ 申请条件不同，公积金贷款需要连续缴存6-12个月，账户状态正常；商业贷款没有公积金缴存要求；④ 审批速度不同，公积金贷款流程繁琐，审批较商业贷款审批较慢些。建议如果公积金额度够，优先选纯公积金贷款，最省钱；额度不够就选组合贷款；不满足公积金条件的话，就选商业贷款，审批快、额度灵活

本期把个人住房贷款的关键知识点都讲清楚了，从贷款类型、申请条件，到利率政策、还款方式，还有提前还款的注意事项。

下一期我们关注经营性贷款，这类贷款主要针对小微企业和个体工商户，会解答申请条件、额度影响因素、优惠政策这些问题，帮经营者解决融资难题。

点赞+关注立德君，坐标深圳，有问必答!