如果不出意外的话，明天早上9点，央行将正式公布最新LPR下调10BP，至3.5%！

但按照广州最新房贷利率加点原则“LPR-50BP”，首套房贷利率最低将依旧是3%，和之前一样。

但如果出了意外，就当我没说吧

为什么房产君会认为明天会降息？不是什么未卜先知，而是决策层早有预言。

5月7日，央行、金管局等部委出席的新闻发布会上，已提前透露明天LPR会降10BP。

紧接着5月8日，央行7天逆回购利率，下降10BP至1.4%，进一步确认降息信号。

7天逆回购相当于顶头Boss，上头松了口子，LPR才有下行空间。

所以明天降息的可能性非常大。

这是2025年首次降息；也是去年10月央妈史诗级大降25BP后，时隔6个月再一次放水！

如果把时间拉长，最新3.5%的LPR，与3年前的4.3%相比，总共降了80个点，按基准算，100万房贷（30年期），已能省约16.5万利息，供房压力大大降低。

但，先别开心得太早，银行这一操作下，有人月供少了，有人却没变。

等等党没有胜利，新增房贷利率不变

如果你想等利率降了再买房，那恐怕失望了，因为房贷利率实际操作是——降了等于没降，月供一分没少！

·LPR作为基准，明天下降10BP，从3.6%→3.5%；

·但广州的银行5月18日已提前收紧优惠，首套房贷利率从LPR-60BP，变相加息至LPR-50BP。

▶▶

两种情况同时叠加，算下来是这样的：

·降息前：3.6%-60BP= 3.0%

·降息后：3.5%-50BP=还是3.0%

显然，银行并不想看到房贷利率跌至2.9%，在通过收紧优惠，对冲LPR下调。

明天，房产君还将对广州各大银行真实利率做详细摸查，感兴趣的粉丝，可留意推送，也可扫码进群，获取最新消息。

但可以明确告诉你：短期内，银行房贷利率可能不会跌到2.9%。

3%是首套房贷利率红线

如果持续关注房贷利率，应该会记得去年广州首套房商业贷款利率一度探到2字头，甚至一度与公积金利率持平。

为什么现在，3%反而成了难以逾越的红线？

一方面，房贷利率再降，银行会越来越难赚钱。

银行本质就是“资金中介”：用低利息吸储，再用较高的利息放贷，赚的是一存一贷的“净利差”。

但招行财报显示，其净利差已连跌5年，去年更跌破2%，只剩1.86%，换句话说，做按揭利润越来越低。

作为头部上市银行，招商已算好了，据安永发布的报告显示，我国上市银行平均净利差仅为1.52%。 如果银行保不住3%这条房贷利率红线，净利差继续降，未来恐怕有亏损风险。 另一方面，现在的降息力度，对楼市刺激有限，反而带来新问题。 过去3年虽然已降了80个点，但对比1997年~1998年（一年狂降297个点），如今这点降幅不足以扭转市场走势，它需要更长时间体现效用。 更麻烦的是，低利率正在催生乱象——有人假借买房名义套取贷款，最后让"职业背债人"接盘。 某银行工作人员表示：现在银行既担心钱贷不出去，又担心贷出去的钱成了坏账。 房产君也了解到，广州很多板块已出现炒房客回流，空手套白狼的现象。 未来LPR不排除还会继续下调，但很有可能沿用这种“降了等于没降”的模式： 央行降息X个点，各地银行又同步加回X个点，新增 房贷利率原地踏步。 又因为商贷不再无底线下调，公积金也很难有下探的空间。 5月7日，公积金首套利率已官宣降至2.6%，与商贷首套保持了0.4%的利差，理论上只要商贷优惠收紧，即可避免“公商倒挂”的情况。 因此，公积金没有太多下降的压迫感。 对买家来说，影响很明确： 1、商贷利率触及红线（首套3%）； 2、公积金（2.6%）很难再降； 3、银行可能进步收紧优惠，变相加息。 要不要继续做“等等党”，相信大家心中有数。 已买房的业主，最快7月1日享降息利好 这次降息，则让一群人开心，那就是已经买房的业主。 最开心的，应该是去年以首套利率2.85%上车的买家，房贷压力很轻了，又能享明天LPR下降的小红包。 其实际利率降至2.75%，百万房贷少了1.91万元，每个月可以省53.16，够房产君喝5杯9块9的瑞幸的。 降息前 降息后

第二开心的，是此前执行“LPR-60bp”利率政策的买家，LPR下降后，实际利率降至2.9%，百万房贷月供为4162.3元。

此前顶着高利息入市的买家也不用眼红“等等党”了。

像房产君，执行的是“LPR-30”的政策，LPR下降后，实际利率降至3.2%，已无限接近新增房贷了。

更有小伙伴高呼：月供终于要从4000降至3000多了！再也不用眼红等等党了。

这次LPR的调整，改变了过去降息的格局：

要么普降LPR，全民受惠；要么银行取消房贷利率加点下限，新房独惠。这是第一次LPR下调，利好老客户，利空新客户！

房产君觉得，这是zf为了扩大消费与内需的有意为之，毕竟个人房贷在居民贷款中的比例高达68.4%。

房子几乎压到大家，喝杯咖啡都要薅狗东羊毛。

最后，这次利好什么时候能享？如果你跟房产君一样，选的是每季度重新定价一次，那最快7月1日即可享受此次降息。

好了，关于降息你还有什么想了解？评论区留言，我们继续聊。