来源：财联社

面对居高不下的美国住房成本，美国特朗普政府眼下显然正打算直接绕过美联储，利用行政力量介入抵押贷款市场。而这一效果似乎也立竿见影，在上周特朗普下令“两房”入场购买多达2000亿美元的抵押贷款债券，美国抵押贷款利率上周五时隔近三年首次跌破了6%……

美国财政部长贝森特上周五在回应美国政府的这一购债举措时表示，特朗普政府启动抵押贷款支持证券(MBS)购买计划的目标，为了使得购买规模大致匹配这些债券从美联储资产负债表中缩减的速度。

“目前的情况是，美联储每月约有150亿美元的MBS到期不续，”贝森特在接受采访时表示。他指的是美联储正在从其6.3万亿美元的整体债券投资组合中持续减少MBS持仓(转向短期国库券)。

贝森特表示，美联储的操作实际上对市场形成了反向压力，阻碍了抵押贷款利率进一步下行，因此美国政府正利用房利美和房地美的购买力来填补美联储留下的需求缺口。

为缓解美国住房市场可负担性问题，美国总统特朗普上周四下令联邦住房金融局(监管房利美和房地美两大抵押贷款机构)购买这两家公司发行的2000亿美元债券。该局局长威廉·普尔特上周五表示，目前已启动了首批30亿美元的购债计划。

美联储目前仍持有逾2万亿美元抵押贷款支持证券，这是该联储在金融危机及近年来疫情期间为刺激经济而采取的政策“遗留”。但这一持仓量已连续两年多以每月150亿至170亿美元的速度缩减，有观点认为这种动态阻碍了抵押贷款利率在过去一年左右进一步下行。

而借贷成本和高企的房价，共同加剧了美国普通民众的住房负担能力问题——这正影响着特朗普的支持率。

美国抵押贷款利率三年来首次跌破6%

从市场的反应看，特朗普政府上周指示“两房”直接下场购买MBS的意外行动，效果确实可谓“立竿见影”。

据数据提供商Mortgage News Daily的数据显示，当地时间上周五上午，美国30年期固定住房抵押贷款的平均利率已降至5.99%，低于周四的6.21%。这是自2023年2月以来，30年期抵押贷款平均利率首次跌破6%。

业内人士表示，特朗普政府的公告对抵押贷款利率产生了预期效果。“2026年可能是自2022年以来，第一个成屋买家也能以‘5’字头利率办理30年期贷款的房地产春季档，”约翰·伯恩斯研究咨询公司研究主管Rick Palacios Jr.在X上的一份贴文中写道。

通常情况下，抵押贷款利率随10年期美债收益率同步涨跌。但Realtor.com高级经济学家Joel Berner表示，“上周五10年期美债收益率与前一天持平，所以这是一个有关于利差的故事。”

抵押贷款利差是指30年期抵押贷款利率与10年期国债收益率之间的差额。抵押贷款的风险高于政府债券，因此贷款机构和投资者会利用利差来反映信用风险和贷款服务成本等因素。Regan Capital的Skyler Weinand指出，在特朗普发布公告后的18到20小时内，该利差就从上周四的1.15%降至了上周五的0.95%。

对此，贝森特也指出，房利美和房地美通过自有资产负债表进行的购债操作，虽不太可能直接压低抵押贷款利率，但可通过缩小房利美和房地美证券相对于美国国债收益率的利差间接实现降息效果。

这两家机构通过购买银行及其他直接住房贷款机构发放的贷款，将其打包成债券出售给投资者，从而支撑住房市场。此类购买行为为贷款机构的资产负债表腾出了空间，使其能够发放新贷款。

“特朗普版QE”遭遇业内质疑

然而，尽管市场往往欢迎流动性注入，但眼下美国投资界的不少人士也对此番“特朗普版QE”的长远影响存在担忧，尤其是这一行政干预再度引发了人们对美联储独立性的疑虑。一般而言，广泛经济领域的利率调控向来是美联储的职责，其设计的目的就是避免政治因素干扰决策。

Baird & Co. 策略师Kirill Krylov在发送给客户的报告中就警告称，特朗普的指令使市场机制与政治干预的界线变得愈发模糊。

他指出，明确以操控抵押贷款利率为目的的资产购买行为，正将政治风险再次引入这个十多年来一直努力保持独立运作的市场。

一些业内人士还表示，美国行政部门此举等同于变相货币政策，开创了危险的新先例。哥伦比亚法学院全球市场联席主任Jeffrey Gordon指出，虽然两房的购买行为可名义上以缓解消费者“住房负担能力”为理由辩护，但抵押贷款市场与整体利率政策紧密相连。

这项政策也使房利美与房地美的未来前景更加不明朗。特朗普团队此前曾讨论，计划将这两家在2008年金融危机期间被政府接管的公司重新私有化。

贝森特周末对此表示，此次收购不会损害这两家公司的财务状况，并强调它们拥有充足现金，此举反而可能增加其收益。