来源：科技金融在线

谁为500万套烂尾楼贷款买单？一法院判免除购房者还贷责任！

“ 法院认定银行合同中‘单方转嫁风险’的条款无效，开发商作为款资金实际受益人，应承担终极还款义务。这一判决颠覆了房地产金融纠纷的传统逻辑，穿透形式正义，直指实质公平。”

烂尾楼，已经成了中国房地产史上最惨烈的民生灾难。

统计显示，2024年，全国烂尾楼项目超2000个，涉及住房500万套。仅恒大、碧桂园等头部房企就有近300个房产项目停工。

别人买的楼房早已是绿树成荫、欣欣向荣，而烂尾楼，像被按下了暂停键，成了城市的伤疤。

这直接带来一个问题：

楼盘烂尾，剩余按揭贷款究竟该由谁偿还给银行？

按传统裁判逻辑，银行依据《个人购房担保借款合同》中“无论房屋是否交付，借款人均需还贷”的格式条款，要求购房者独自承担还款责任。最终，73.6%的烂尾楼纠纷中，购房者败诉。

这也导致由于开发商资金链断裂导致楼盘停工，大批购房者面临“钱房两空”困境，无数家庭陷入绝望的“财富黑洞”。

近日，江苏省连云港市中级人民法院发布了一起相关典型案例，该案判决显示，开发商未能按约定交付房屋，购房者可以拿回首付款和已偿还的贷款、利息，后续剩余贷款和利息由相关开发商承担。

开发商应承担终极还款义务

2020年11月3日，柏某、杨某娟与连云港某公司签订《商品房买卖合同》，购买该公司开发的房屋。同时，杨某娟作为借款人，某银行作为贷款人，柏某、连云港某公司作为保证人三方签订《个人购房担保借款合同》。

按照合同约定，某银行将借款转入连云港某公司账户。

后面的剧情已经在全国各地上演：

连云港某公司不能按约定交付房屋，这个楼盘也成了烂尾楼。

因为连云港某公司不能按约定交付房屋，柏某、杨某娟将该公司起诉至法院，要求解除《商品房买卖合同》，并要求该公司退还已支付的购房首付款、已缴纳的贷款。

法院经审理后支持了柏某、杨某娟的诉讼请求。

于是，柏某、杨某娟将案涉房屋返还连云港某公司，双方口头约定案涉借款由连云港某公司继续偿还。

后因连云港某公司未按时向某银行偿还案涉借款，柏某、杨某娟代为偿还。

双方因代偿款协商未果，柏某、杨某娟再次诉至法院，请求解除《个人购房担保借款合同》，某公司给付代偿的贷款39617.58元并继续归还未偿还的贷款及利息。

法院经审理认为，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。据此，在商品房买卖合同解除的情况下，柏某、杨某娟从某商业银行借款支付购房款以期取得房屋所有权的目的已经无法实现，其主张解除与某银行签订的《个人购房担保借款合同》，于法有据，应当予以支持。

最终，法院判决解除案涉《个人购房担保借款合同》，连云港某公司返还柏某、杨某娟已偿还的借款及利息并向某银行偿还《个人购房担保借款合同》项下剩余借款本金及利息。

此案的判决彰显《民法典》公平原则，穿透形式正义，直指实质公平：

开发商作为贷款资金实际使用人和受益人，应承担终极还款义务，风险不应由购房者承担。

断供潮是“金融核弹”

曾经，个人住房贷款都是银行的优质资产。

根据央行统计，到2025年一季度末，个人住房贷款余额37.9万亿元。

相当于全部GDP总量的28%！

以国有六大行为例，到2024年底，工商银行个人住房贷款余额60831.8亿，农业银行49845.92亿，中国银行46609.14亿，建设银行61878.58亿，交通银行14666.04亿，邮储银行23821.46。

六大行合计为25.77万亿，占全部个人住房贷款余额的将近7成。

一个残酷的现实是，2024年银行的个人住房贷款坏账率正在全面且快速攀升。

2024年底，工商银行个人住房不良贷款率从0.44%上升到0.73%，增幅达到了66%。个人住房不良贷款金额从2023年的278.27亿增长到了443.17亿，增幅达到了59%。

工商银行2024年年报

建设银行个人住房贷款不良率从0.42%上升到了0.63%，增幅50%；

农业银行个人住房贷款不良率从0.55%上升到了0.73%，增幅33%；

中国银行个人住房贷款不良率从0.48%上升到了0.61%，增幅27%；

交通银行个人住房贷款不良率从0.37%上升到了0.58%，增幅57%；

邮储银行个人住房贷款不良率从0.55%上升到了0.64%，增幅17%！

也就是六大国有行的个人住房贷款不良率集体攀升，工商银行增幅66%最高。

六大行的个人住房贷款不良率合计为1685亿。按照占全部房贷7成计算，银行全部个人住房不良贷款已经超过2400亿。而真实的数字只多不少，因为其他银行的个人房贷的坏账率更高。

比如2024年，渤海银行个人住房贷款不良率从0.97%上升到了1.98%，已经翻倍。

渤海银行2024年年报

股份制银行的扛把子招商银行，个人住房贷款不良率从0.37%上升到了0.48%。

过去20年，“买房致富”的观念一度深入人心，催生了庞大的房地产市场。

但是预售资金监管等环节漏洞百出，危机一步步埋下。

此次连云港的这个判决的价值已经远超个案：

开发商要明白违约，终将自食其果；

银行也要学会敬畏消费者的权利；

购房者也不必跪在烂尾楼前痛哭。