两部门发文确保:能拿房再还贷

一项新的房地产贷款政策出台，直接影响购房者的利益。

8月28日，中国人民银行和国家金融监督管理总局联合发布了《关于改革完善房地产贷款管理、促进房地产开发新模式加速发展的意见》（以下简称《意见》）。该意见是改革商业房地产销售市场的基础。

《意见》共七章三十六条，涵盖房地产开发、建设、销售和运营的全生命周期，并针对商业地产、保障性住房、租赁公寓和商业地产等特定领域制定了贷款产品，从而构建了一个全面、结构化的房地产贷款产品体系。

在回答记者提问时，中国人民银行代表解释说，《意见》重点优化了项目开发贷款和私人住宅建设贷款两大核心体系。这些措施，连同针对特定领域（例如住宅抵押贷款、商业住房项目和商业房地产贷款）的管理指南，构成了新模式下抵押贷款的制度体系。

要点：

延迟发放住宅抵押贷款，以确保在偿还贷款前取得房产所有权。

建立项目融资牵头银行制度，并实施项目资金闭环管理体系。

住宅抵押贷款期限从30年延长至40年。

现有抵押贷款持有人可以协商延期，利率可以动态调整。

“先取得房产所有权后偿还贷款”——显著提升了购房者权益保障。该声明最引人注目的一点是大幅调整了住宅抵押贷款的发放时间。根据声明，对于已竣工的新建住宅，住宅抵押贷款应在完成销售登记后方可发放。对于新建项目，贷款应在竣工并完成土地登记后方可发放，以确保购房者在偿还贷款前已取得房屋所有权。

此前，私人住宅建设贷款通常在房屋主体结构完工后发放。然而，由于建筑标准更高、工期更长，即使主体结构完工后，往往仍需进行大量的装修和景观美化工作，因此竣工即发放贷款的做法已不再适用。一旦竣工延期，购房者常常面临在取得房屋所有权前就必须偿还贷款的困境。业内专家向记者解释说，此次调整旨在降低因竣工延期而带来的财务风险，并通过推迟贷款发放更好地保障购房者的合法权益。市场分析人士也指出，部分业主陷入困境，因为即使竣工延期，他们也必须继续偿还抵押贷款。新规将贷款发放与房屋实际交房日期紧密挂钩，显著加强了购房者的权益保障。

此外，《意见》明确规定，私人住宅建设贷款应通过第三方托管账户发放：对于现有物业项目，贷款资金直接转入项目公司在牵头银行设立的资金账户；对于新建项目，资金转入新建项目资金管理账户。此安排与牵头银行项目开发贷款系统形成闭环，确保资金用于其既定用途。

项目开发贷款引入牵头银行制度：一项目一银行

《意见》在房地产项目开发贷款领域引入了一项重要的制度安排：牵头银行制度。根据《意见》，每个房地产项目对应一家牵头银行（可以是单一贷款银行或银团牵头银行），由该银行以闭环方式管理项目资金。

在整个项目周期内，所有项目相关资金，包括房地产开发贷款、项目权益和已竣工物业的销售收入，均应通过牵头银行设立的资金账户进行管理。只有在开发贷款全部偿还完毕后，才能变更牵头银行和资金账户。