观点网近日，香港置地正式宣布推出“新加坡核心私募房地产基金”（SCPREF），以64亿美元（约合82亿新元）初始资产管理规模，创下新加坡办公物业私募投资平台的规模纪录，成为亚洲商业地产领域年度最受瞩目的资本动作之一。

据香港置地披露，该基金初始资产组合由5项新加坡核心商务区优质商业资产构成，合计提供260万平方呎（约24万平米）可出租面积。

具体来看，包括新加坡亚洲广场大厦一座（Asia Square Tower1）100%股权、新加坡滨海湾金融中心第一及第二座（Marina Bay Financial Centre Tower1&Tower2）与滨海湾连接商场（Marina Bay Link Mall）1/3股权、莱佛士码头一号（One Raffles Quay）1/3股权以及莱佛士连道一号（One Raffles Link）100%股权。

值得关注的是，多家全球顶级资本押注该基金。

香港置地以普通合伙人和管理人身份持有多数股权，卡塔尔投资局（QIA）、荷兰汇盈资产管理公司（荷兰最大的养老金基金资产管理公司）作为创始投资人联合入局，另有东南亚主权财富基金参与出资。

截至基金成立时，已承诺股本达41亿新元（约32亿美元），其中超18亿新元来自第三方资本。

按照规划，该基金未来将持续收购新加坡中央商业区及乌节路地段的高品质商业资产，目标将总资产价值（从82亿新元）扩大至150亿新元，并承接香港置地在新加坡开发的新增商业项目。

作为亚太金融中心，在全球经济增速放缓、优质资产稀缺背景下，国际资本对新加坡核心不动产展现出浓厚的兴趣。

香港置地新加坡版图

香港置地在新加坡的投资布局并非一日之功。

作为怡和集团成员企业，香港置地是怡和集团深耕东南亚市场的重要载体，新加坡资产以核心商务区甲级写字楼为主，且多为区域地标性项目。

该公司在新加坡布局可追溯至更早的联营开发项目——滨海湾金融中心。2005年由长江实业（和记黄埔）、香港置地和吉宝置业组成联合体，以18亿新元购得MBFC所在的3.55公顷土地。

作为新加坡滨海湾核心地标，滨海湾金融中心包含3栋甲级写字楼、2栋高端住宅及地下商业连廊，是集金融、商务、休闲于一体的综合体，本次注入基金的为一号、二号大楼及滨海湾连接商场的部分股权。

此外，香港置地曾持有MCL地产的股权，后由怡和集团于2025年9月以5.79亿美元出售，通过非核心资产的优化剥离，进一步聚焦核心商业地产赛道。

从运营数据来看，香港置地新加坡核心资产均具备“区位不可复制、租户优质稳定”特征：亚洲广场一号作为新加坡最高纯写字楼之一，楼高235米共46层，租户包括卡塔尔投资局、摩根士丹利、壳牌等著名企业。

莱佛士码头一号、莱佛士连道一号均位于新加坡“金融心脏”区域，紧邻莱佛士坊地铁站，周边聚集新加坡交易所、星展银行等机构。

这些资产长期高出租率与租金增长，不仅为香港置地提供了持续的现金流支撑，也是本次基金化运作的基础。

一系列布局背后，离不开怡和集团的操作。

作为拥有180余年历史的老牌英资财团，怡和集团在东南亚市场极具影响力。

1992年，香港置地跟随怡和集团将亚洲时区的股份买卖转移至新加坡交易所进行第二上市，这一举措为后续资本运作与资产整合奠定了基础。

数据显示，2024年港澳市场仅占怡和集团总营收26%，而东南亚市场占比已达60%，香港置地的新加坡基金无疑成为衔接这一区域战略的资本枢纽，进一步巩固了怡和在东南亚商业地产领域的话语权。

此外，怡和集团多元化业务生态也为香港置地的新加坡资产提供了协同优势，旗下文华东方酒店、牛奶国际等业务与香港置地的商业写字楼、商场形成互补。

“商业地产+基金”模式

据香港置地2024年战略披露及本次基金落地动作，“商业地产+地产基金”的双轮驱动战略已清晰浮现，标志着公司正向“开发持有+资产管理”并重的新模式转型。

值得关注的是，这与凯德集团的运作逻辑存在一定相似性，但同时具备自身特色。

凯德模式以“私募基金+REITs”的轻资产闭环为核心，通过引入第三方资本实现资产快速周转与管理费收益增长。

香港置地的转型路径与之类似：2024年，明确宣布告别住宅开发业务，计提3.14亿美元内地住宅资产减值，剩余58亿资产进入清仓倒计时，未来将全面聚焦超高端商业地产，计划通过基金、REITs等工具将2035年资产管理规模从400亿美元提升至1000亿美元，本次新加坡基金也是这一战略的实质性落地。

值得关注的是，香港置地的基金模式采用“永久开放式架构”，初始阶段仍持有多数股权，既保障了对核心资产的运营控制权，又通过引入第三方资本实现了资金回笼，体现了“重资产打底、轻资产扩张”的特征。

香港置地选择这一模式，背后或有多重因素的共同驱动。

首先是资本回收目标的驱动，公司明确提出未来10年计划回收100亿美元，2027年前完成40至60亿美元回收目标，所获资金将用于重投超高端商业资产。

本次基金的成立及滨海湾金融中心第三座的出售，已使其自2024年以来资金回收总额增至34亿美元，达到2027年目标逾八成。而通过基金化运作，香港置地得以在保留资产管理权的同时，实现部分股权变现，快速回笼沉淀资本。

其次是业务结构优化的战略需求，2024年，香港置地香港、新加坡高端写字楼及商场租金已成为核心“现金奶牛”，基金模式的落地不仅能优化资产负债表、降低净债务水平，还能开拓管理费、业绩报酬等新收入来源，减少对资产增值与租金增长的单一依赖，形成更可持续的盈利结构。

在资本循环效率方面，通过基金平台盘活核心资产，这些资金将用于香港置地广场升级、上海西岸中環、重庆中環万象城等新增核心项目投资，支撑未来增长。

2025-2027年，香港置地将有多个旗舰商业项目开业，回收资金可以形成有利保障。

在抗风险与品牌影响力方面，主权财富基金等机构投资者的加入，不仅分担了资产运营风险，还提升了香港置地的资管品牌全球声望，为后续发起更多基金产品、拓展第三方资管业务奠定基础。

但潜在挑战同样不容忽视——作为香港置地首只私募房地产基金，需同时承担基金管理与物业运营双重职责，对跨部门协同、投资者关系维护、合规风控等能力提出更高要求，而公司此前缺乏大规模基金管理经验。

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