海报新闻编辑 朱肖明

8月28日，中国人民银行、金融监管总局联合印发《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》，明确个人住房贷款期限最长不超过40年，金额不得超过拟购买住房的评估价值。

1997年《个人住房担保贷款管理试行办法》中规定个人住房担保贷款的期限“最长不得超过20年”。1999年《中国人民银行关于调整个人住房贷款期限和利率的通知》明确，“商业银行用信贷资金发放的个人住房贷款，最长期限延长到30年”，并沿用至今。二十余年未作调整的个人住房贷款期限，为何要“拉长”十年？

从国际对比上看，个人住房贷款“30年”这一上限并非天花板。英国不存在设定按揭期限上限的法定或监管规则。在实践中，HSBC、Barclays等主流银行均提供最长40年的按揭贷款。

从当前经济社会的发展需要来看，给予符合条件的借款人更长的还款期限可以有效降低月供压力，这对于月收入不高的年轻人较为“实惠”。

延长至40年后，对购房者有哪些实际影响？

上海易居房地产研究院副院长严跃进测算，以100万元贷款本金、年利率3%，采用等额本息还款方式计算，30年期月供为4216.04元，而延长至40年期后月供降至3581.02元，每月还款额直接减少635.02元，降幅约15%。这意味着购房家庭每年可节省约7620元的现金流支出，前五年累计可释放近3.8万元的还款压力。这笔节省下来的资金可转化为日常消费、子女教育或家庭储备等，对于收入增长呈阶段性特征的购房者而言，是实实在在的“喘息空间”。

但同时，期限拉长后总利息会相应增加。以100万元贷款本金、年利率3%计算，40年期总利息较30年期增加约20万元。但“以时间换空间”的逻辑，让购房者在短期还款能力和长期债务安排之间有了更从容的选择空间，这正是政策灵活性的体现。

40年为政策上限，非银行“标配”，哪些人能贷？

需要明确的是，40年仅为政策上限，并非所有购房者均可自动获得。《意见》给予借贷双方更大灵活度，具体期限由购房人与商业银行协商确定。

一方面，银行贷款有年龄限制。以建设银行为例，银行要求借款人年龄+贷款期限一般要小于等于75岁，最多可以放宽到80岁。有银行表示“今后有可能会放宽个人房贷的年龄限制”。另一方面，银行将结合借款人年龄、收入流水、征信等维度综合审批，贷款具体年限由银行和购房者协商确定。《意见》同时要求银行重点评估借款人还款能力，加强收入真实性核查。

40年房贷适配哪些群体？

前面讲，拉长房贷还款时间是把“双面刃”，每月还款压力虽小，但是总还款利息增加了，到底要不要选择40年贷款呢？

上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，该政策主要服务两类群体。第一类是短期内收入承压但确有购房意愿的刚需家庭，比如刚参加工作的年轻人，月收入尚不稳定，但面临结婚、落户等刚性需求，40年期可将其月供压至较低水平，帮助其提前实现安居愿望。第二类是有改善性住房需求、希望一次性购置较大户型的家庭，因二胎或三胎子女教育、老人同住等因素，换房面积增加带动贷款总额上升，短期内月供负担过重，40年期能有效降低前五年还款压力，待家庭收入逐步增长后再灵活调整还款节奏。

值得一提的是，在当前围绕房贷延长至40年的讨论中，有网友担忧“还贷还到老”。实际上，现行政策并未强制要求贷款人必须履行满40年还款义务，即便选择40年期，若后续还款能力提高，购房者可申请提前部分还款或一次性结清。银行提前还款渠道已较为成熟，部分银行甚至支持线上办理，操作便捷。因此，完全没必要担忧“还贷还到老”的极端情形。该政策的目的在于增强金融产品的灵活性与适配性，使不同收入阶段的家庭均能根据自身情况选择更为合理的还款节奏。

（综合自第一财经、湖南日报、极目新闻、长江商报等）