最近的广州楼市有些诡异。

牛奶厂的金地天河公馆，二手房成交价从5万左右直接蹦到12万+！

白云新城的西派云峰更离谱，首套二手房，成交价12万/平！

这数字，看得房哥手机差点摔地上。

现在可是楼市都在打喷嚏的节骨眼，广州居然有房子能半年价格翻倍？

虽然有人在狂欢"天河核心资产重新定价！"

但这事儿怎么闻着有股熟悉的配方、熟悉的味道？

远高于市场价，有猫腻

有人说这是市场回暖的冲锋号，可咱们得掰开了揉碎了看。

牛奶厂5套10万+，只有一套是平层？

先看牛奶厂的金地天河公馆。

166.05平，成交总价1998万，单价12.03万/平，成交周期9天！

接着看历史成交价：

这是2023年以来，金地天河公馆第二个10万+成交！

上一次是2023年5月24日，214.44平，是一套别墅，总价2300万，折合单价10.73万/平。

再看2020年以来，牛奶厂板块的所有10万+二手成交：

发现没有，奶厂10万+二手成交的全是别墅，有且仅有一套是平层住宅。

对，就是刚成交不久的166.05平单位。

更奇怪的还在后头，在售二手166.05平有7套，每一套的素质都不差。

只有一套的报价超10万，最低的一套报价5.9万/平。

猫腻。

排除其他可能，真相就只有这一个了。

西派云峰，1700万足以拿下188大平层

西派云峰的首套成交，其实也差不多，经不起推敲。

143.95平，总价17312万，折合单价12.03万/平。

西派云峰当时的一手成交，也不过是7-8万/平，超过9万的几乎没有。

目前，该项目共挂牌14套二手。

其中，187/188平大平层3套，挂牌价1350-1700万。

143.95平的同面积单位2套，挂牌价极其接近，1840万和1845万。

△截至5月29日西派云峰挂牌二手房源，上下滑动查看图片

素质相近甚至更好的大平层，更低的总价，你不选？

金地天河公馆那一套也有类似的竞品。

我想，正常人都会选相同面积价格更低，或者素质相近面积更大价格更低的房源吧？

毕竟没人是傻子，谁会跟钱过不去呢！

内部消息，银行不同意该价格

如果还有人说，这是市场回暖。

那不是蠢，就是揣着明白装糊涂。

种种迹象表明，这根本不是正常的市场行为，而是一场精心策划的金融游戏。

房哥从可信渠道获悉，这两套房源背后都是金融客在操盘，通过 “阴阳合同” 虚高网签价，从而套取银行贷款。

这种操作在业内被称为 “高评高贷”，核心逻辑就是通过虚增房价，从银行套取更多贷款。

理解，这其实有着一定的现实基础。

前几天，房哥接到贷款中介的推销电话：100万给你白用三个月，利息全免！3个月后计息。

这说明什么？银行的钱多得往外溢，就盼着你来借。

但是，房哥也从银行界人士处获悉：

交易方通过贝壳将这个价格成交的消息放出去，试图拉高银行评估。不过银行没有同意这个评估价。

银行也怕担责的。

2025年银保监会明确要求银行加强评估价审核，评估价不得超过市场价的90%，同时装修价值也有上限。

而且AI估价模型和人工核验双重把关，虚高评估的空间越来越小。

另外，高评高贷的操作涉嫌违法。

一旦银行发现评估价虚高或资料造假，不仅会收回贷款，还会追究法律责任，购房者可能面临刑事处罚。

去年广州就有多个案例，购房者因参与高评高贷被列入征信黑名单，甚至被银行起诉，房子被法院拍卖。

二手可以淘金，但别当炮灰

广州这两宗天价二手房成交，本质上是利用政策漏洞制造“虚假繁荣”。

记住：

当个别天价成交与市场整体背离时，要么是资本游戏的序幕，要么是韭菜收割的镰刀。

对于普通购房者来说，别盲目跟风，要多花点时间研究市场。

毕竟，买房不是赌博，理性才是最好的护身符。

既要相信时间的力量，也要敬畏市场的规律。

虽然市场上存在这些乱象，但广州二手房确实可以入手，只要有需求。

但越是这种时候越要稳住——别忘了超市大促时最容易冲动消费，买回来一堆用不上的东西。

对于真心要买房的朋友，请记住：

价比三家不吃亏；

学会看数据，别被高价个案带节奏；

查清评估价底牌，直接找银行客户经理查该小区真实评估价…

看到天价成交别急着拍大腿，不妨让子弹飞一会儿。

毕竟真正的价值，从不需要靠惊悚的标题来证明。

另外，如果新房价格相近，且不是立刻要住的情况下，房哥相对更建议新房。

如果有意在广州买房，或者需要了解优惠信息、掌握内部消息，也可以加 @房小哥，我们无话不谈：今天中午12:30，锁定@房频K姐看楼市直播间，一起聊聊楼市，也欢迎提问