2025年，中国楼市出现了一个颠覆认知的现象：过去人们凑不够首付要“贷款买房”，如今房主想甩卖房产却得“贷款卖房”。

一位深圳业主的案例在社交平台疯传：她于2020年以600多万元购入的学位房，如今市价仅360万元，但剩余贷款本息高达650万元。

若想卖房，她需自掏腰包补齐近300万元的差价才能过户。 这种“卖房倒贴钱”的荒诞剧，正在多个城市真实上演。

“贷款卖房”的逻辑并不复杂。 以一套总价100万元的房子为例，业主首付30万元，贷款70万元。 当房价下跌超过30%至70万元以下时，卖房所得资金已无法覆盖剩余贷款。

此时若想交易，业主必须额外筹措现金补足差额。 这种“负资产”状况，在房价跌幅较大的城市已成为普遍现象。

2025年成为这一现象的爆发点，与两个关键因素相关。 一是2020-2023年间低利率经营贷集中到期。

当时许多购房者通过经营贷、消费贷叠加杠杆，实际首付比例低于20%。 而2025年正值这批贷款续贷期，银行会重新评估抵押物价值。

当房产估值下降时，借款人需补足抵押物价值差额或被迫卖房。 二是房价持续下行。 据国家统计局数据，2025年9月全国70个大中城市二手房价全部下跌，部分城市累计跌幅已超30%，导致房屋市值低于贷款余额的案例激增。

90后业主小曾（化名）是“高位上车”的典型。 她的第二套房产购于2020年房价高点，总价600多万元，贷款本息合计650万元。

如今该房产市价仅360万元，几乎腰斩。 若想卖房，她需填补近300万元的资金缺口。 而她的第一套房产同样跌去近半价值，贷款200万元的房子现市值仅100余万元。 两套房产月供超过3万元，但家庭收入因经济环境恶化而减少，卖房又需举债，她陷入两难。

另一位业主陈陈（化名）的情况更为普遍。 2019年他为孩子上学购房，总价235万元，贷款162.5万元。 6年间偿还60多万元月供，但本金仅减少18.9万元。

如今他放盘155万元，即便成交，房款仍不够还清贷款。 而同期同小区户型单价已跌至1.5万元/㎡，有业主以116万元“甩卖”，竞争激烈进一步压低了成交价。

在惠州、燕郊等房价跌幅超40%的区域，甚至出现业主“贴钱送房”的极端案例。 有业主承诺“承接月供即可免费得房”，还有人倒贴装修费以求脱手。 这些现象与上世纪90年代日本楼市泡沫破裂后的“负动产”时代如出一辙。

二手房市场正陷入“价格越跌，卖房越急”的恶性循环。 2025年一季度全国二手房挂牌量同比增长26.7%，北京、上海等一线城市挂牌量增超30%，但成交量仅增5.8%。 广州二手房挂牌量突破20万套，创历史新高，但成交率仅13%，平均成交周期长达半年。

供需失衡加剧了价格踩踏。 房主为促成交，纷纷降价抢跑。 例如某二线城市业主为卖房，向中介宣布“带看发红包，成交奖励10万现金 两部最新苹果手机”，但房子挂牌半年仍未能出手。

贝壳研究院数据显示，2025年10月百城二手住宅均价环比下跌0.84%，同比下跌7.60%，下跌速度和范围持续扩大。

新房市场虽因政策扶持暂显稳定，但待售商品房库存高达7.6亿平方米，需两年多才能消化。 这使得改善型购房者“卖旧买新”的链条断裂，旧房卖不掉，新房买不起。

面对风险，银行推出纾困措施，包括延长贷款期限、降低利率、设置缓冲期免收本息等。 但这些政策主要面向有还款意愿的良性负债人，对于“职业背债人”等恶意断供行为，银行则严查严办。

政策层面，2025年国家将住房库存去化目标从“三年”调整为“五年”，承认了市场下行压力。

同时房贷政策松绑，首付比例降至15%、利率下调，但效果有限。 央行数据显示，2025年居民收入增速仅5.4%，财产净收入增速仅2.5%，购买力不足制约市场回暖。

房主则面临三重选择：继续持有承担月供亏损，降价出售承担即时损失，或断供弃房。 断供后果严重，不仅房产被法拍，业主还会被列入征信黑名单。 2024年全国法拍房量达65.78万套，同比增51.7%，但法拍房也因产权纠纷和贬值预期遭遇流拍。

“贷款卖房”的群体主要是三类人：一是高杠杆投资客，尤其是借用经营贷、消费贷凑首付的购房者；二是收入骤降的工薪阶层，如失业或降薪群体；三是改善型购房者，需卖旧房换新房。

其中，高杠杆购房者的风险最大。 例如通过“首付贷”等工具将实际首付降至10%以下的人，房价稍一下跌便会资不抵债。

从金融学角度看，房贷本质是“三倍杠杆的期货合约”。 房价上涨时，杠杆是财富放大器；下跌时，则成为债务粉碎机。

当房价跌幅超过首付比例，理论上的“爆仓”便成为现实。 而目前国内住宅平均租金回报率仅1.8%，低于国债和理财收益，房产的金融属性持续减弱。