自从《求是》发布了文章之后，发现各种救市的手段开始陆续出来了，并且强度也都非常在线。

另外在看完央行刚出台的两个政策之后，我发现当下的救市政策也越来越精准，有点类似靶向药，不再像以前一样大面积覆盖，说“精准滴灌”更贴切一些。

昨天央行共释放了两个“大招”，一个是将商业用房购房贷款最低首付比例下调至30%，

这个政策的核心目的很明确，就是为了排雷，并不是全面的刺激楼市。

此前商办首付普遍在45%-50%，看似门槛大降，但背后是商办市场的“生死局”：

重点城市商办大楼出租率从85.37％下滑至82.54％，租金平均降幅达11.9％，三四线城市写字楼空置率更是突破35%。

对比住宅，商办去化周期是住宅的2-4倍，深圳虽相对乐观但也需12.3个月，北京要23.8个月。

这政策不是让大家去买商办投资，而是给有实际经营需求的企业降门槛，帮市场慢慢消化库存，本质是“风险缓释”，而非“行情启动”。

另外一个是降息，下调结构性货币政策工具利率0.25个百分点，一年期再贷款利率从1.5%压到1.25%，

注意这个不是下调LPR，和我们的房贷利率没有任何关系，这个更多的是让市场中有更多的流动资金。

也就是我们常说的“放水”。这个贷款更多的是给实体经济，准确来说是定向给农业、科创、绿色领域等。

虽说和我们的房贷没有关系，但是要知道，2026年一季度LPR大概率还要降，

目前不少城市首套商贷利率已跌到3%-3.5%，距离“2时代”仅一步之遥，但银行净息差持续收窄，

去年就出现过LPR下调后银行缩减减基点幅度、抵消红利的情况，这次降息能不能真正传导到购房者端，还得打个问号。

但我感觉市场中的钱多了，对楼市来说总归不是什么坏事。

回到核心问题：房价真的触底了吗？我的答案是：没有普适性底部，只有结构性分化。

数据能说明一切：2026年全国新房销售面积预计同比下降4.1%，但二手房成交面积将达8.0亿㎡、同比增长3.9%，首次反超新房。

一线核心区比如北京海淀、上海陆家嘴，140㎡以上改善房已有10%-15%品质溢价，库存去化周期降至15个月的健康水平；

但三四线非核心区，老旧房去化周期仍远超合理范围，部分房源甚至“降价也卖不动”。

央行这波政策，只能稳住核心城市的合理需求，没法拉动全域房价回升，毕竟人口净流出、产业空心化的城市，再低的利率也留不住购房者。

那购房者该怎么做？个人认为分三类情况应对最稳妥。

刚需族，趁利率窗口期上车，但只盯核心城市二手房或强二线核心区现房——目前公积金首套利率已降至2.6%，贷款50万20年能省1.48万利息，叠加“卖一买一”退税政策，成本确实划算，但坚决避开远郊新房和商办产品。

改善型家庭，优先选央国企开发的120-180㎡品质盘，现在置换成本大幅降低，贷款150万30年，利率从3.5%降到3.4%就能少还3万利息，重点看物业、配套和户型，别为了“低价”妥协品质。

至于想碰商办的，除非有自用需求，否则坚决放弃，30%首付看似降低门槛，实则是把去库存压力部分转移给购房者，空置率高、租金下跌的现状短期内改不了。

最后我想说，2026年楼市早已告别“普涨普跌”的旧周期，央行政策的核心不是“救房价”，而是“稳预期、排风险”。