2025年上半年，广州写字楼市场迎来供应高峰。世邦魏理仕最新发布的《2025年上半年广州房地产市场回顾》显示，优质写字楼新增供应量达35.9万平方米，较2024年同期暴涨126%。其中第二季度单季就迎来根云广场、广州中国太平金融大厦、广物鱼珠商务中心三大项目共29.9万平方米入市，全部集中于琶洲、金融城、鱼珠三大新兴商务区。

“这样的供应强度超过了市场消化能力。”世邦魏理仕华南区办公楼负责人程志文在接受羊城晚报专访时直言。数据显示，上半年净吸纳量虽同比增长20.5%，但仅相当于新增供应量的45%，直接导致全市空置率半年上升1.8个百分点至20.5%。在程志文看来，这种供需失衡至少还将持续——下半年预计再有59万平方米新增供应入市。

租金走势印证着市场压力。《2025年上半年广州房地产市场回顾》显示，2025年第二季度广州优质办公楼租金环比下跌1.7%，上半年累计跌幅达3.6%。值得注意的是，不同级别写字楼分化加剧：甲级楼宇半年跌幅3.2%，乙级则达4.7%。

区域分化：珠江新城遭遇负吸纳

市场最显著的变化发生在区域层面。上半年珠江新城和天河体育中心两大传统CBD录得整体负吸纳，而琶洲与金融城却贡献了全市超过50%的净吸纳量。这种此消彼长的格局背后，是企业选址逻辑的根本转变。

“科技互联网企业正在重绘广州商业地图。”程志文分析。上半年该行业占整体新租面积的20%，其中大部分选择了琶洲与金融城片区。琶洲作为广州数字经济核心区，已形成显著的产业集群优势。该区域成功吸引了腾讯、阿里巴巴、小米、唯品会、欢聚时代、树根科技等互联网与人工智能龙头企业设立总部，形成了强大的产业集聚效应，持续带动上下游产业链企业入驻。

在政策支持方面，琶洲被赋予“广州新经济重要引擎”和“国家级‘互联网+’创新示范区”的战略定位，其“数字+会展+总部”的融合发展模式为科技企业创造了独特的发展环境。值得注意的是，除科技企业外，琶洲还吸引了易方达基金、名创优品、欧莱雅、VFS环球签证中心等多元化企业入驻，呈现出产业生态的多样性。

程志文表示，成熟的配套以及轨道交通也成为传统商务区的重要筹码。即将开通的地铁13号线二期将串联增城开发区与珠江新城，18号线延伸段则连通花都空港经济区。

产业变局：新兴势力重构市场格局

在商业消费场景中，广州形成覆盖直播电商、人工智能、数字文创的千亿级生态圈。数据显示，全国直播电商百强广州独占9席，数量位居全国第一；网络零售店铺数、直播场次、主播数量均位居全国第一，综合排名位居中国十大直播之城榜首……从珠江新城到琶洲这短短的一段路上，“藏”着数不清的直播进行时。

程志文也坦言，直播行业近期在广州市场展现出活跃的租赁需求。直播电商、跨境电商、低空经济三大新势力正改变市场格局。上半年直播行业出现爆发式增长，骑士卡直播间入驻M+创工港、太阳娱乐进驻汉银广场、青木科技（部分直播业务）落户合创中心，完美日记选择保利国际广场/保利发展广场。

“直播间层高需超5米，物业要有较高的空间可塑性。”程志文分析，这类企业选址核心诉求是层高荷载、24小时空调、夜间交通保障。

程志文观察到，广州出海相关企业近期呈现明显的产业集聚趋势：跨境支付平台Xtransfer入驻广铝国际中心、飞鸽集运选择科韵路独栋物业、游戏出海企业英雄互娱落户时代Epark等。

这些选址逻辑具有显著的产业协同特征——跨境支付企业倾向琶洲会展区，游戏公司聚集科韵路软件园周边，电商平台偏好番禺万博等成熟产业带。

在琶洲数字经济试验区这片热土上，产业集群效应正从量变走向质变。琶洲西区作为核心引擎，已汇聚了包括广州阿里中心、唯品会、三七互娱、欢聚大厦、粤传媒大厦、广报中心、小米大厦等在内的多座总部大楼。腾讯的游戏研发、阿里的电商平台、欢聚/YY的直播生态、三七互娱的数字内容创作在此汇聚交融，形成了集“技术研发-平台运营-内容创作-营销推广”于一体的数字经济完整闭环生态圈。

相隔不远的科韵路，则如同广州“游戏产业硅谷”般闪耀，以三七互娱、趣丸网络等巨头为核心，不仅孕育了骑士、一点灵犀等新生代游戏新锐，其强大的研发实力与发行渠道，更与琶洲的内容生态（如抖音、腾讯内容生态、欢聚/YY直播）形成了强大的共振效应——科韵路源源不断的优质游戏产品，在琶洲构建的庞大流量池与内容分发平台上找到了最佳舞台，共同编织着覆盖“研发-发行-流量运营-直播变现”的游戏产业价值链。

“目前，琶洲和科韵路一带依然是科技企业、游戏企业的首选地。用旧地图找不到新大陆。”程志文说，如今成本优先和产业聚集的选址逻辑是新兴产业的特点，“这场变革不是区域更迭，而是产业价值链的重构。琶洲已形成电商与互联网平台集群，金融城则汇聚金融科技及专业服务机构，这种产业链协同效应持续引导租户向产业集聚区迁移。这些因素共同构成了当前写字楼市场租户流动的主要驱动力。”

文、图 | 记者 孙绮曼